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In caso di cambio di destinazione d’uso di un capannone, in cui trasferirò l’attività da settembre, da artigianale a commerciale, gli oneri di urbanizzazione sono dovuti anche da una ASD?

L’argomento è spinoso e di non semplice lettura, soprattutto per le differenze normative esistenti da Comune a Comune. Consiglio innanzitutto di chiedere delucidazioni precise al proprio Comune, magari facendosi assistere da un professionista (per esempio il proprio consulente fiscale di fiducia). Gli oneri di urbanizzazione sono un contributo che il costruttore fornisce al Comune come partecipazione alle spese sostenute dallo stesso per fornire servizi alla città; essi vanno corrisposti sia in caso di nuova urbanizzazione, sia in caso di semplice cambiamento di destinazione d’uso. Il calcolo degli oneri varia in ogni Comune, ed è ottenuto moltiplicando un costo al mq per la superficie complessiva, secondo tabelle la cui determinazione è demandata ai vari Comuni. Il riferimento normativo base è il D.M. 801/77, che li ha istituiti. Un’altra legge che ha riordinato il settore è il DPR 380/01, che ha subito modifiche con la legge 134 del 7/8/2012. Oltre alla legislazione primaria (statale) vi è una legislazione secondaria (regionale) che, sulla base dei concetti-base della primaria, fissa parametri e competenze, e cui consiglio di fare riferimento per verifiche ulteriori. E«`«Il cambiamento di destinazione d’uso deriva dal fatto che un immobile venga usato per un tipo di attività diversa da quella precedente. Nella fattispecie, il cambiamento da capannone “artigianale” (sede cioè di attività di produzione di prodotti e servizi) a capannone “commerciale” (sede di vendita di beni e servizi) è insito nella natura dell’attività che viene svolta, e non ha alcuna attinenza con la particolare forma giuridica con cui l’attività viene svolta: anche una ASD “vende servizi”, anche se esclusivamente ai propri soci e non a chiunque. Va invece verificato se gli oneri di urbanizzazione dovuti per una destinazione d’uso commerciale siano più elevati rispetto a quella artigianale: solo in questo caso infatti chi chiede il cambio di destinazione dovrà corrisponderli, per differenza.

Detto ciò, bisogna verificare se le normative primarie dicono qualcosa in merito alla esclusione dal pagamento degli oneri di urbanizzazione per enti non profit in generale. L’art. 17 del DPR 380/01, ripreso per la fattispecie da alcune normative comunali in vigore, parla di esenzioni riguardanti interventi in favore dell’agricoltura o in zone che abbiano subito calamità, opere pubbliche in attuazione di strumenti urbanistici e installazioni relative a nuovi fonti energetiche. Nulla è detto riguardo la forma giuridica dell’attività.

Sembrerebbe quindi che si ritorni alla valutazione fatta in precedenza: per stabilire se gli oneri siano dovuti oppure no va fatto un confronto fra gli oneri relativi alla destinazione d’uso artigianale e quelli relativi alla nuova destinazione commerciale: se i secondi sono superiori ai primi, tali oneri sono dovuti per differenza.

Come proporre abbonamenti a lungo periodo anche in un periodo difficile come quello estivo?
Parafrasando il noto film “Fight club”, in cui si diceva che la prima regola del Fight Club è che non esiste il Fight Club, possiamo innanzitutto dire che il primo modo per riuscire a vendere annuali anche in un periodo difficile come l’estate è convincersi che l’estate non è un periodo difficile. La stagionalità è insita nel modello di business delle palestre, ma ciò significa solo che avremo meno vendite a luglio rispetto a ottobre, non che a luglio venderemo mensili e a ottobre annuali. La motivazione alla proposta di abbonamenti annuali è, se vogliamo, filosofica, non semplicemente economica: si vendono annuali perché è il periodo di tempo minimo in cui il cliente riesce a rinnovare il proprio stile di vita, e questo può avvenire anche durante l’estate. E’ un concetto che non deve mai venire meno, perché ne andrebbe dell’identità del club. E su di essa si basa il suo futuro e la sua credibilità. La premessa serve per rinvigorire alcuni concetti-chiave. Non ci nascondiamo però dietro a un dito: è ovvio che la vendita di annuali a fra maggio e agosto, soprattutto in determinate zone del nostro paese, è più complicata che in altri periodi. E’ per questo motivo che normalmente si pongono in essere promozioni particolari. Tali promozioni possono essere di vario tipo. Alcune tagliano senza pietà il prezzo dell’open: è un’attività fortemente sconsigliata, poiché ne va della media contratto e di quella credibilità di cui si diceva in precedenza. Altre, più oculatamente, inseriscono invece annuali diversi con prezzi differenziati: per esempio, un abbonamento annuale a fascia oraria, o a tipologia di allenamento (solo sala, o solo corsi) a un prezzo più basso dell’open ma giustificato dall’offerta diversa. Se tali abbonamenti ci fossero già nell’offerta normale, allora si può inserire un abbonamento ancora diverso, che si può chiamare “a intensità crescente”, che per i primi 3 mesi prevede la frequenza solo in certi orari o in certi giorni o in certe attività, mentre da settembre in poi si trasforma in un normale open. Il prezzo dovrebbe essere intermedio fra gli annuali a prezzi speciali e l’annuale open.

Infine, vi è la possibilità di vendere un open a prezzo pieno ma con una lunghezza più elevata rispetto ai 12 mesi, sfruttando commercialmente, durante la trattativa, i mesi in più offerti come un regalo dovuto alla fiducia concessa a noi e a se stessi in un periodo tradizionalmente pigro come quello estivo. Questo potrebbe essere un modo interessante per svolgere efficaci attività di outreach: si potrebbero usare centri commerciali, dove la gente spesso si rifugia per il caldo esterno, o sagre paesane, attive durante l’estate, per avvicinare nuovi clienti regalando una giornata di benessere presso il club, per poi proporre, all’ingresso, l’annuale prolungato con i mesi in regalo.

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